IL PIANO CASA CAMPANIA STANCA

QUESITO

gent.mo geom. Bottone le porgo un quesito relativo ad una ricostruzione di un
fabbricato rurale.
Premesse:
- fabbricato rurale di proprietà di due soggetti residenti in altro comune e
che entrambi non vogliono cambiare la propria residenza nel nuovo fabbricato da
ricostruire;
- promissario acquirente del suddetto fabbricato rurale intende destinare la
nuova costruzione come prima abitazione/residenza;
- volumetria del fabbricato preesistente pari al 50% residenziale e 50%
pertinenze agricole (si evidenzia che sia il residenziale che il pertinenziale
non hanno un locale adibito a servizio igienico (bagno WC ??);
- superficie del lotto mq 3000 circa;
- il progetto presentato risulta sottoscritto da tutti i soggetti ossia i due
proprietari nonchè dal promissario acquirente,
i quesiti sono:
1) è possibile ottenere il bonus del cambio di destinazione sapendo ancora che
l'immobile, alla data del rilascio del titolo edilizio era di proprietà di due
soggetti che non avevano intenzione di destinare la nuova abitazione come loro
residenza?
2) è possibile ottenere il bonus del cambio di destinazione d'uso al
promissario acquirente?
3) è possibile ottenere il bonus volumetrico del 35% su di un immobile di non
esclusiva proprietà?
4) è possibile ottenere il bonus volumetrico del 35% quando non vi è la
predominanza residenziale del 55% del volume preesistente?
5) è possibile ottenere il bonus volumetrico del 35% destinando il 20% del
volume a pertinenze nei locali interrati (che nel calcolo volumetrico della
volumetria edificabile non vengono calcolati - si è calcolato solo i volumi
fuori terra)??.

credo che l'art. 6 bis preveda la possibilità di "... applicare le
disposizioni dell’articolo 4 o dell’articolo 5 della presente legge, con l’
obbligo di destinare non meno del venti per cento della volumetria esistente ad
uso agricolo."
quindi le disposizioni dell'art. 5 devono essere applicate tutte anche in
riferimento alla predominanza residenziale.
se tale tesi è pacifica si può ben evidenziare che gli interventi di
ricostruzione di fabbricati rurali sono difficilmente (se non totalmente)
applicabili in quanto credo che nessuno abbia mai costruito un fabbricato
rurale (dopo la legge 14/82) non sfruttando i limiti volumetrici previsti dalla
norma (0,03 mc/mq per residenze e 0,07 per pertinenze); tali indici fanno
capire che la predominanza residenziale non vi è mai.
Viceversa, per gli immobili di costruzione remota credo che la volumetria
residenziale realizzata era sempre minore ed in minima parte di quella
pertinenziale (in epoca remota si realizzavano i FABBRICATI RURALI, ossia
immobili adibiti all'attività agricola da parte di veri "coltivatori diretti"
ove la maggior parte del volume si andava ad edificare era relativo a stalle,
fienili, cantine, locali di trasformazione dei prodotti coltivati).
spero di avere un vostro contributo al quesito ringraziandola
anticipatamente.

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Spett.le Sig. ………………………,

non so se ho ben compreso il nocciolo dell’insieme dei quesiti che mi sottopone ma provo comunque a svolgere le seguenti riflessioni attenendomi letteralmente al testo della sua mail.

Dopo aver indicato – in premessa – che il quesito si attaglia ad una richiesta finalizzata alla “ricostruzione di un fabbricato rurale“, e che tale richiesta è connotata dalle seguenti circostanze:

§  trattasi di richiesta afferente un “fabbricato rurale di proprietà di due soggetti residenti in altro comune e che entrambi non vogliono cambiare la propria residenza nel nuovo fabbricato da ricostruire“, anzi che indendono vendere ad un “promissario acquirente“ il quale “intende destinare la nuova costruzione come prima abitazione/residenza“, tanto che “il progetto presentato risulta sottoscritto da tutti i soggetti ossia i due proprietari nonché dal promissario acquirente “;

§  trattasi di istanza volta alla demolizione/ricostruzione di un fabbricato rurale insistente su “superficie del lotto mq 3000 circa” in cui la “volumetria del fabbricato preesistente“ è “pari al 50% residenziale e 50% pertinenze agricole (si evidenzia che sia il residenziale che il pertinenziale non hanno un locale adibito a servizio igienico (bagno WC ??)“;

vengono enunciati i seguenti quesiti, a margine dei quali allego le riflessioni di cui sono capace: 

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1.    ”è possibile ottenere il bonus del cambio di destinazione sapendo ancora che l'immobile, alla data del rilascio del titolo edilizio era di proprietà di due soggetti che non avevano intenzione di destinare la nuova abitazione come loro residenza?”.

COMMENTO

Ai fini di discriminare i limiti di applicabilità del Piano Casa Campania, quindi anche della facoltà di beneficiare del bonus di cui all’art.5 della Legge 19/09 e s.m.i. , non rilevano le  “intenzioni dei soggetti” a qualunque titolo coinvolti. Nel merito dell’istanza presentata, dunque, deve assumersi come punto di partenza esclusivamente la destinazione e consistenza dell’immobile così come risultante “alla data del rilascio del titolo edilizio”.

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2.   ”è possibile ottenere il bonus del cambio di destinazione d'uso al promissario acquirente?”.

COMMENTO

Ai fini del rilascio dei titoli edilizi per l’esercizio delle facoltà derogatorie enunciate dal Piano Casa Campania, valgono le regole ordinarie previste dal DPR 380/01 e s.m.i., di cui si riportano stralci :

Art. 11 (L) - Caratteristiche del permesso di costruire

1. Il permesso di costruire è rilasciato al proprietario dell’immobile o a chi abbia titolo per richiederlo.

2. Il permesso di costruire è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa. Esso non incide sulla titolarità della proprietà o di altri diritti reali relativi agli immobili realizzati per effetto del suo rilascio. E’ irrevocabile ed è oneroso ai sensi dell’articolo 16.

3. Il rilascio del permesso di costruire non comporta limitazione dei diritti dei terzi.

Art. 20 (R) -Procedimento per il rilascio del permesso di costruire

1. La domanda per il rilascio del permesso di costruire, sottoscritta da uno dei soggetti legittimati ai sensi dell'articolo 11, va presentata allo sportello unico corredata da un'attestazione concernente il titolo di legittimazione, dagli elaborati progettuali richiesti, e quando ne ricorrano i presupposti, dagli altri documenti previsti dalla parte II. La domanda … …

Art. 23 (L comma 3 e 4 - R comma 1, 2, 5, 6 e 7) - Disciplina della denuncia di inizio attività

1. Il proprietario dell'immobile o chi abbia titolo per presentare la denuncia di inizio attività, almeno trenta giorni prima dell'effettivo i … …

In base a tali regole deve dedursi che - ove “il progetto presentato risulta sottoscritto da tutti i soggetti ossia i due proprietari nonché dal promissario acquirente“, e cioè quando proprietari e promissario acquirente si siano accordati in tal senso - il titolo deve essere loro rilasciato senza che l’amministrazione possa esercitare alcuna intromissione censorea.

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3.   ”è possibile ottenere il bonus volumetrico del 35% su di un immobile di non esclusiva proprietà?”.

COMMENTO

L’attribuzione/concessione del bonus volumetrico di cui all’art. 5 del Piano Casa Campania segue le regole ordinarie di logica e proporzione che si riassumono:

§  CRITERIO LOGICO: se il fabbricato da demolire/ricostruire appartiene solo in parte ai richiedenti, il problema dei limiti di concessione del bonus semplicemente non si pone, per l’ovvia considerazione che a nessun soggetto privato si potrebbe riconoscere la facoltà di demolire un fabbricato di cui non detiene il possesso/disponibilità integrale;

§  CRITERIO PROPORZIONALE: se il fabbricato da demolire/ricostruire appartiene integralmente a una pluralità di richiedenti, il problema dei limiti di concessione del bonus si risolve attribuendone la misura in proporzione alle rispettive quote di possesso dei proprietari/richiedenti.

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4.   ”è possibile ottenere il bonus volumetrico del 35% quando non vi è la predominanza residenziale del 55% del volume preesistente?”.

5.   ”è possibile ottenere il bonus volumetrico del 35% destinando il 20% del volume a pertinenze nei locali interrati (che nel calcolo volumetrico della volumetria edificabile non vengono calcolati - si è calcolato solo i volumi fuori terra)?”.

6.   ”credo che l'art. 6 bis preveda la possibilità di "... applicare le disposizioni dell’articolo 4 o dell’articolo 5 della presente legge, con l’obbligo di destinare non meno del venti per cento della volumetria esistente ad uso agricolo."

quindi le disposizioni dell'art. 5 devono essere applicate tutte anche in riferimento alla predominanza residenziale.

se tale tesi è pacifica si può ben evidenziare che gli interventi di
ricostruzione di fabbricati rurali sono difficilmente (se non totalmente)
applicabili in quanto credo che nessuno abbia mai costruito un fabbricato rurale (dopo la legge 14/82) non sfruttando i limiti volumetrici previsti dalla norma (0,03 mc/mq per residenze e 0,07 per pertinenze); tali indici fanno capire che la predominanza residenziale non vi è mai. Viceversa, per gli immobili di costruzione remota credo che la volumetria residenziale realizzata era sempre minore ed in minima parte di quella pertinenziale (in epoca remota si realizzavano i FABBRICATI RURALI, ossia immobili adibiti all'attività agricola da parte di veri "coltivatori diretti" ove la maggior parte del volume si andava ad edificare era relativo a stalle, fienili, cantine, locali di trasformazione dei prodotti coltivati).?”.

COMMENTO

Alle questioni poste ai precedenti punti 4, 5 e 6 ho dedicato il lavoro analitico che potrà consultare – tenendo conto della sua datazione - sotto l’allegato 1.

Cordiali saluti,

                                                                                                                                                                                                                                                       geom. Bottone Marcellino

Piedimonte Matese, lì 3/10/2013

PROBLEMATICO PIANO CASA CAMPANIA

QUESITO

Devo sottoporre un quesito in riferimento alla richiesta di
applicazione degli art. 4 e 5 del piano casa.

Ho ricevuto una richiesta di p. di c. Per ampliamento di un fabbricato esistente in zona b senza alcun vincolo, regolarmente autorizzato ed accatastato.

Il dubbio sorge dall'artificio studiato dal progettista.

L'immobile è costituito da due corpi di fabbrica all'interno di un'area di esclusiva proprietà.

Il corpo principale viene ampliato del 20%, il corpo secondario (di ridotte dimensioni) viene demolito e ricostruito con ampliamento del 35%.

Ad intervento concluso i due corpi di fabbrica grazie ai relativi ampliamenti si fondono a rappresentare un unico stabile, ciò ovviamente non consente di individuare la volumetria in ampliamento del 20 e quella del 35.

Domanda:
1. è possibile fruire dei due ampliamenti per lo stesso permesso di costruire.

2. La legge chiarisce i limiti di intervento?

Ovviamente non c'è nessun interesse a bloccare interventi di rilancio dell'economia, ma neanche è possibile operare in assenza di normative chiare e che non tutelano chi deve rilasciare i necessari permessi.

Grazie in anticipo per tutti i chiarimenti che potrete darmi.

Ing. ……………………………….

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Spett.le ing. ……………………. ,

non so se ho ben compreso il problema, ma – attenendomi letteralmente a quanto riferisce – provo a sottoporle qualche annotazione e formulare il seguente ragionamento:

Lei afferma di aver “ricevuto una richiesta di p. di c. per ampliamento di un fabbricato esistente” e – subito dopo - che “L'immobile è costituito da due corpi di fabbrica all'interno di un'area di esclusiva proprietà”.

Questa affermazione mi appare incomprensibile e, comunque, per consentire la possibilità di operare riflessioni coerenti necessita di un primo chiarimento:

1.      parliamo di una consistenza immobiliare costituita da un fondo sul quale insistono due edifici funzionalmente autonomi (ad esempio: due distinte abitazioni; una abitazione ed un locale commerciale; ecc… )?

2.     oppure parliamo di una consistenza immobiliare costituita da un fondo sul quale insiste un edificio principale ed un edificio “pertinenziale” (ad esempio: una abitazione e un garage)?

Senza operare questa preliminare distinzione, infatti, il campo delle possibili risposte si amplia a dismisura e le valutazioni/conclusioni conducono a (o definiscono) esiti contrastanti.

Ad esempio:

a)   nel primo caso, non vedrei ragioni per ostacolare un progetto in cui “Il corpo principale viene ampliato del 20%” mentre “il corpo secondario (di ridotte dimensioni) viene demolito e ricostruito con ampliamento del 35”, sulla base della considerazione che le facoltà del piano casa si applicano ad ogni singolo edificio dotato delle caratteristiche elencate agli artt. 4 e 5 della L.19/09 e s.m.i.;

b)    nel secondo caso, invece, vedrei ragioni per ostacolare un progetto in cui “Il corpo principale viene ampliato del 20%” mentre “il corpo secondario (di ridotte dimensioni) viene demolito e ricostruito con ampliamento del 35”, sulla base della considerazione che le facoltà del piano casa si applicano ad ogni singolo edificio – CONSIDERATO PERO’ NELLA SUA UNITARIETA’ FUNZIONALE - dotato delle caratteristiche elencate agli artt. 4 e 5 della L.19/09 e s.m.i. . (in questo senso, infatti, la sommatoria di due immobili, di cui uno costituito da locali abitativi e l’altro costituito da locali accessori e/o pertinenziali al primo – definiscono unitariamente e funzionalmente una sola unità residenziale);

c)    il discrimen tra i due casi, in altre parole, è lo stesso che si usa in via ordinaria per decidere se ci troviamo di fronte ad una pluralità di immobili dotati di autonomia funzionale o se ci troviamo di fronte ad un pluralità di immobili unitariamente destinati ad un’unica funzione.

Solo a partire da una corretta qualificazione dello status quo ante dell’insediamento edilizio che si intende assoggettare alla disciplina del Piano Casa è possibile, credo, pervenire ad una logica risposta al dubbio (che mi sembra possa essere così sintetizzato):

Il piano Casa Campania,

a fronte della preesistenza di due distinti edifici, consente che:

• operando sul primo edificio l’ampliamento del 20% di cui all’art. 4;

• e operando, contemporaneamente, sul secondo edificio la demolizione e ricostruzione con incremento del 35% di cui all’art.5 ;

si possa pervenire finalisticamente ad un unico immobile ?

Infatti, al dubbio si potrebbe rispondere:

• Si, se gli edifici preesistenti si qualificano come due immobili funzionalmente autonomi e se l’unico immobile finale “perpetua” tale distinzione funzionale. Infatti, in questo caso, si verterebbe nella situazione non dissimile di due diversi proprietari di due distinti edifici, i quali  richiedono distintamente l’applicazione degli artt. 4 e 5 del Piano Casa, accomunati solo dalla inopponibile scelta di pervenire – pur conservando la loro distinta proprietà immobiliare - ad un unico stabile finale (è il caso, ad esempio, che ricorre quando - a fronte di due distinti immobili preesistenti, uno di 1000 mc e l’altro di 300 mc - si esegue l’ampliamento del primo fino a 1200 mc utilizzando il bonus di cui all’art. 4 e, contemporaneamente, la demolizione/ricostruzione del secondo fino a 405 mc utilizzando il bonus di cui all’art.5, dando luogo alla definizione di un  edificio in cui i 1200 mc e i 405 mc restano ancora distinti ma si dispongono senza soluzione di continuità nell’unica “forma” dal totale volumetrico pari a 1605 mc.);

• No, se gli edifici preesistenti si qualificano come due immobili funzionalmente autonomi e se l’unico immobile finale “altera” tale distinzione. Infatti, in questo caso, si verterebbe nella situazione non dissimile di due diversi proprietari (o anche di un singolo proprietario) di due distinti edifici, i quali  richiedono distintamente l’applicazione degli artt. 4 e 5 del Piano Casa al fine di pervenire ad un unico stabile finale in cui le volumetrie preesistenti, quelle derivanti dal bonus di cui all’art.4 e dal bonus attribuito ai sensi dell’art. 5 del Piano Casa “fondono” in un’unica indistinguibile entità: questa facoltà non è prevista dal Piano Casa e opinare diversamente equivarrebbe a sostenere che il Piano Casa consente lo scambio di bonus volumetrici tra situazioni distinte e distanti (a partire dalla mera constatazione che il legislatore, enunciando due distinte e diverse situazioni tipologiche di intervento, ha concesso due distinti bonus, del 20% per ampliare e del 35% per demolire/ricostruire, non si può – senza cadere in insanabile contraddizione – pervenire alla tesi secondo la quale è indifferente asservire tali surplus volumetrici agli obiettivi di un ampliamento o di una demolizione/ricostruzione).

• No, se gli edifici preesistenti si qualificano come un'unica unità immobiliare funzionalmente autonoma. Opinare diversamente, infatti, equivarrebbe a sostenere che un medesimo edificio sia assoggettabile, contemporaneamente, sia all’ampliamento di cui all’art. 4 che alla demolizione e ricostruzione di cui all’art.5 … … .

Quanto, infine, alla domanda “è possibile fruire dei due ampliamenti per lo stesso permesso di costruire?”, le rispondo così:

a)   mi par di capire che con questa domanda lei intenda chiedermi se – per assentire all’esecuzione di interventi tipologicamente diversi (come un ampliamento e una demolizione/ricostruzione) o tipologicamente uguali ma plurimi (come l’ampliamento di un edificio “A” e l’ampliamento di un edificio “B”) – si possa procedere rilasciando un unico permesso di costruire;

b)    se è questo il senso della domanda le rispondo: SI (perché non c’è alcun limite alla quantità di interventi eseguibili con un determinato “titolo edilizio”).

c)    se non è questo il senso della domanda le rispondo: Non ho capito la domanda …

Cordiali saluti,

                                                                                          geom. Bottone Marcellino

Piedimonte Matese, lì 2/10/2013