PROBLEMATICO PIANO CASA CAMPANIA

QUESITO

Devo sottoporre un quesito in riferimento alla richiesta di
applicazione degli art. 4 e 5 del piano casa.

Ho ricevuto una richiesta di p. di c. Per ampliamento di un fabbricato esistente in zona b senza alcun vincolo, regolarmente autorizzato ed accatastato.

Il dubbio sorge dall'artificio studiato dal progettista.

L'immobile è costituito da due corpi di fabbrica all'interno di un'area di esclusiva proprietà.

Il corpo principale viene ampliato del 20%, il corpo secondario (di ridotte dimensioni) viene demolito e ricostruito con ampliamento del 35%.

Ad intervento concluso i due corpi di fabbrica grazie ai relativi ampliamenti si fondono a rappresentare un unico stabile, ciò ovviamente non consente di individuare la volumetria in ampliamento del 20 e quella del 35.

Domanda:
1. è possibile fruire dei due ampliamenti per lo stesso permesso di costruire.

2. La legge chiarisce i limiti di intervento?

Ovviamente non c'è nessun interesse a bloccare interventi di rilancio dell'economia, ma neanche è possibile operare in assenza di normative chiare e che non tutelano chi deve rilasciare i necessari permessi.

Grazie in anticipo per tutti i chiarimenti che potrete darmi.

Ing. ……………………………….

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Spett.le ing. ……………………. ,

non so se ho ben compreso il problema, ma – attenendomi letteralmente a quanto riferisce – provo a sottoporle qualche annotazione e formulare il seguente ragionamento:

Lei afferma di aver “ricevuto una richiesta di p. di c. per ampliamento di un fabbricato esistente” e – subito dopo - che “L'immobile è costituito da due corpi di fabbrica all'interno di un'area di esclusiva proprietà”.

Questa affermazione mi appare incomprensibile e, comunque, per consentire la possibilità di operare riflessioni coerenti necessita di un primo chiarimento:

1.      parliamo di una consistenza immobiliare costituita da un fondo sul quale insistono due edifici funzionalmente autonomi (ad esempio: due distinte abitazioni; una abitazione ed un locale commerciale; ecc… )?

2.     oppure parliamo di una consistenza immobiliare costituita da un fondo sul quale insiste un edificio principale ed un edificio “pertinenziale” (ad esempio: una abitazione e un garage)?

Senza operare questa preliminare distinzione, infatti, il campo delle possibili risposte si amplia a dismisura e le valutazioni/conclusioni conducono a (o definiscono) esiti contrastanti.

Ad esempio:

a)   nel primo caso, non vedrei ragioni per ostacolare un progetto in cui “Il corpo principale viene ampliato del 20%” mentre “il corpo secondario (di ridotte dimensioni) viene demolito e ricostruito con ampliamento del 35”, sulla base della considerazione che le facoltà del piano casa si applicano ad ogni singolo edificio dotato delle caratteristiche elencate agli artt. 4 e 5 della L.19/09 e s.m.i.;

b)    nel secondo caso, invece, vedrei ragioni per ostacolare un progetto in cui “Il corpo principale viene ampliato del 20%” mentre “il corpo secondario (di ridotte dimensioni) viene demolito e ricostruito con ampliamento del 35”, sulla base della considerazione che le facoltà del piano casa si applicano ad ogni singolo edificio – CONSIDERATO PERO’ NELLA SUA UNITARIETA’ FUNZIONALE - dotato delle caratteristiche elencate agli artt. 4 e 5 della L.19/09 e s.m.i. . (in questo senso, infatti, la sommatoria di due immobili, di cui uno costituito da locali abitativi e l’altro costituito da locali accessori e/o pertinenziali al primo – definiscono unitariamente e funzionalmente una sola unità residenziale);

c)    il discrimen tra i due casi, in altre parole, è lo stesso che si usa in via ordinaria per decidere se ci troviamo di fronte ad una pluralità di immobili dotati di autonomia funzionale o se ci troviamo di fronte ad un pluralità di immobili unitariamente destinati ad un’unica funzione.

Solo a partire da una corretta qualificazione dello status quo ante dell’insediamento edilizio che si intende assoggettare alla disciplina del Piano Casa è possibile, credo, pervenire ad una logica risposta al dubbio (che mi sembra possa essere così sintetizzato):

Il piano Casa Campania,

a fronte della preesistenza di due distinti edifici, consente che:

• operando sul primo edificio l’ampliamento del 20% di cui all’art. 4;

• e operando, contemporaneamente, sul secondo edificio la demolizione e ricostruzione con incremento del 35% di cui all’art.5 ;

si possa pervenire finalisticamente ad un unico immobile ?

Infatti, al dubbio si potrebbe rispondere:

• Si, se gli edifici preesistenti si qualificano come due immobili funzionalmente autonomi e se l’unico immobile finale “perpetua” tale distinzione funzionale. Infatti, in questo caso, si verterebbe nella situazione non dissimile di due diversi proprietari di due distinti edifici, i quali  richiedono distintamente l’applicazione degli artt. 4 e 5 del Piano Casa, accomunati solo dalla inopponibile scelta di pervenire – pur conservando la loro distinta proprietà immobiliare - ad un unico stabile finale (è il caso, ad esempio, che ricorre quando - a fronte di due distinti immobili preesistenti, uno di 1000 mc e l’altro di 300 mc - si esegue l’ampliamento del primo fino a 1200 mc utilizzando il bonus di cui all’art. 4 e, contemporaneamente, la demolizione/ricostruzione del secondo fino a 405 mc utilizzando il bonus di cui all’art.5, dando luogo alla definizione di un  edificio in cui i 1200 mc e i 405 mc restano ancora distinti ma si dispongono senza soluzione di continuità nell’unica “forma” dal totale volumetrico pari a 1605 mc.);

• No, se gli edifici preesistenti si qualificano come due immobili funzionalmente autonomi e se l’unico immobile finale “altera” tale distinzione. Infatti, in questo caso, si verterebbe nella situazione non dissimile di due diversi proprietari (o anche di un singolo proprietario) di due distinti edifici, i quali  richiedono distintamente l’applicazione degli artt. 4 e 5 del Piano Casa al fine di pervenire ad un unico stabile finale in cui le volumetrie preesistenti, quelle derivanti dal bonus di cui all’art.4 e dal bonus attribuito ai sensi dell’art. 5 del Piano Casa “fondono” in un’unica indistinguibile entità: questa facoltà non è prevista dal Piano Casa e opinare diversamente equivarrebbe a sostenere che il Piano Casa consente lo scambio di bonus volumetrici tra situazioni distinte e distanti (a partire dalla mera constatazione che il legislatore, enunciando due distinte e diverse situazioni tipologiche di intervento, ha concesso due distinti bonus, del 20% per ampliare e del 35% per demolire/ricostruire, non si può – senza cadere in insanabile contraddizione – pervenire alla tesi secondo la quale è indifferente asservire tali surplus volumetrici agli obiettivi di un ampliamento o di una demolizione/ricostruzione).

• No, se gli edifici preesistenti si qualificano come un'unica unità immobiliare funzionalmente autonoma. Opinare diversamente, infatti, equivarrebbe a sostenere che un medesimo edificio sia assoggettabile, contemporaneamente, sia all’ampliamento di cui all’art. 4 che alla demolizione e ricostruzione di cui all’art.5 … … .

Quanto, infine, alla domanda “è possibile fruire dei due ampliamenti per lo stesso permesso di costruire?”, le rispondo così:

a)   mi par di capire che con questa domanda lei intenda chiedermi se – per assentire all’esecuzione di interventi tipologicamente diversi (come un ampliamento e una demolizione/ricostruzione) o tipologicamente uguali ma plurimi (come l’ampliamento di un edificio “A” e l’ampliamento di un edificio “B”) – si possa procedere rilasciando un unico permesso di costruire;

b)    se è questo il senso della domanda le rispondo: SI (perché non c’è alcun limite alla quantità di interventi eseguibili con un determinato “titolo edilizio”).

c)    se non è questo il senso della domanda le rispondo: Non ho capito la domanda …

Cordiali saluti,

                                                                                          geom. Bottone Marcellino

Piedimonte Matese, lì 2/10/2013